我が国におけるオフィスビルの歴史は、明治時代に起源があると言われています。三菱一号館や馬場先門通りの両端に赤レンガ造りの西洋館が建てられ、初めて洋風のビジネス街が出現したのもこのころです。1914年には近代的な設備を備えた三菱21号館が完成。専門的貸しビル業は、ここから始まったと言えます。
　1923年には丸ノ内ビルヂングが完成、同年の関東大震災を機に、耐震建築の重要性が認識されるようになりました。第二次世界大戦により、貸しビルの多くは焼失したものの、残存したビルの接収が解除され、地代家賃統制令が改正された1950年以降、貸しビルの本格的な建築が進められていきます。
　1950年代以降、第二次世界大戦中に工事を中断していたビルや戦後に着工したビルのいくつかが竣工。そして、1950年代後半に入ると、朝鮮戦争後の神武景気を背景に、第一次のビルブームが訪れます。銀行の不動産業に対する融資評価は「丙ランク」で、資金調達は依然として困難でしたが、入居予定の企業から資金の提供を受ける「建設協力金方式」が一般化、ビル事業が軌道に乗っていきました。

　1955年以降の高度成長期にはビル需要が急増、それに伴い貸しビル業が著しい発展を遂げました。この時代を通じて三菱地所のビル群や国有地の払下げを受けた金融機関、新聞社の社屋等が続々と完成、東京の大手町・丸の内・有楽町にかけてのオフィス街がほぼ完成しました。
　1961年の特定街区制度の創設と1963年の容積率規制の導入を受け、建物の高さ制限等が緩和されました。さらに1968年には新たな都市計画法が制定され、1969年には都市再開発法も制定されるなど、1960年代〜70年代はじめにかけ、良好な市街地環境を確保しつつ、優良な建築・開発を誘導する諸制度が整備されました。こうしたことから、民間事業者も大掛かりな再開発事業に進出するようになります。1968年には、特定街区第1号として1964年に同時に指定を受けた東京の常盤橋再開発と霞が関ビルが相次いで完成、それぞれ当時の東洋一の規模と超高層第１号となりました。また、同じ1968年には、東京都の淀橋浄水場跡の基盤整備が終わり、民間へ土地が払い下げられて、超高層ビルの立ち並ぶ新宿新都心の建設が始まりました。
　1970年代後半に入ると、人口と産業の大都市集中が一段落し、ビルブームも落ち着きを取り戻した一方で、新しい事業スキームなどを活用した「まちづくり」と呼ぶにふさわしい、より質の高い開発が進められるようになります。その代表的なプロジェクトが、1986年に完成した東京・港区のアークヒルズです。また、旧NHKの跡地等に2つの特定街区が指定され、1981年に竣工した日比谷シティには、4棟のビルが建設されましたが、このプロジェクトは、街区内で空中権が売買された事業としても有名です。

　1980年代後半から90年代初頭にかけては、情報化の進展や東京の国際金融センター化を背景に、空前の開発ブームを迎え、ディベロッパー以外の企業も続々とビル事業に参入、バブルと呼ばれた地価高騰に拍車をかけました。またこの間に、千葉の幕張、横浜のみなとみらい21、大阪ビジネスパーク（OBP）、横浜ビジネスパーク（YBP）など、長期にわたって事業を継続してきた超大型のプロジェクトも相次いで姿を現します。
　バブル崩壊後には、低迷が続いた日本経済の活性化対策として、民間事業者による都市再開発事業の積極的な推進に、大きな期待が寄せられました。
　2002年には、都市再生特別措置法の施行により、国が都市再生の拠点として緊急的かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域を指定する「都市再生緊急整備地域」がスタート。これにより、国鉄清算事業団の売却地の開発等が進められ、汐留や品川、六本木等での再開発が行われ、良質で大規模なオフィスビルが次々に供給されました。
　一方で、人口減少、少子化・高齢化が進む中、地域の活力を維持しながら、行政サービス、医療、福祉、商業等の機能を確保して安心に生活できるコンパクトなまちづくり、いわゆる「コンパクトシティ」の必要性が指摘され、2014年には都市再生特別措置法の改正により、立地適正化計画制度が創設されるなど、さまざまな取組みが進んでいます。

　経済のグローバル化等に伴い、経済成長の重要な原動力である都市の国際競争力の向上が、国の発展にとても重要なテーマとなっています。ニューヨークやロンドンといった世界の大都市や、近年発展が著しいアジアの諸都市との競争に打ち勝つためには、日本の都市に、世界中から人材・企業・資金・情報を呼び込む、国際的なビジネス環境整備を進めることが求められています。
　2011年には、都市再生特別措置法の一部が改正され、国際競争力の強化を図る上で特に有効な地域を指定する「特定都市再生緊急整備地域」や、総合特別区域法に基づく「総合特区制度」が設けられました。また2013年には、国際的な経済活動拠点の形成を促進する目的から、国家戦略特別区域法が成立するなど、都市の国際競争力強化に向けた取組みが強力に進められています。

関連項目：「国際化」

　最近では、オフィスや商業施設、住宅に加え、ホール、イベントスペース、劇場、公園など多様な機能を盛り込んだ大規模開発が活発化しています。そうした大規模開発では、生物多様性の確保や環境貢献の場として広大な緑地やオープンスペースを確保するものも多く、地域の住民やワーカーにも開放して地域のコミュニティ拠点として活用したり、災害時の避難場所としての機能も果たすことで、オフィスの付加価値向上にも繋げています。都市の防災性能向上に向け、高度な制振・免震構造や非常用発電設備を備えるなどBCP機能を有するビルや帰宅困難者対策も踏まえて設計されたビルなども増えています。
　デジタル技術を活用し、地域や社会の課題を解決するDXの推進が国の成長戦略の柱として掲げられる中、劇的に変化する社会のニーズに対応すべく、こうした新技術をまちづくりにおいて活用する取組みや実証実験等が行われるとともに、新技術のみならず環境やエネルギー、脱炭素などの対策も包含したスマートシティ実現に向けた取組みも進んでいます。
　また、生産性向上に向けた働き方改革が進展する中で、サテライトオフィスやコワーキングオフィスも増加。さらにはスタートアップ等も含めたオープンイノベーションを進めるためのインキュベーションオフィスなど、働く場所のニーズが多様化する中でさまざまなタイプのオフィスが登場しています。
　新規開発だけではなく、ストック活用の機運も高まっており、歴史的建造物そのものの改修・コンバージョンや、その建物周辺を含めて一体的に再生するなど、特色のあるビル再生も増加しています。

関連項目：　「環境・エネルギー、防災、エリアマネジメント」